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　　随着居民生活水平的不断提高，买房、换房行为日益频繁。然而，在此过程中✅由此引发的交易纠纷也随之而来。目前，二手房交易的风险主要来源于以下几个方面：

　　1、交易主体方面的风险。亦即，买卖双方没有从事房㊣屋交㊣易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；买受方㊣支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。

　　2、交易房㊣屋方面的风险。主要包括：房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属存有争议；没有经过共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水、电等费用没有结清等。

　　总之，二手房买卖中✅确认房屋产权的真实性非常重要。在此需要提醒的是，买方在签订二手房买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型（如房改房、集资房、拆迁安置房等，不同类型的房产，它的土地取得方式✅及使用年限是不一样的）等情况后，买卖双方再签订房二手房买卖合同。

　　包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没㊣✅有销✅售资格。前者主要表现为出卖人没有开发经营的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产㊣开发经营的经营范围；后者主要是指虽然出卖人是房地产开发企业，但针对到特定的楼盘超微粉碎机，它却没有销售资格。如：联合开发以土地使用权一方的名义办理相关手续，而投✅入资金一方，却以自己的名义✅销售房屋；或者开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。

　　这种情况，其实主要是买受人没有订立合同的权利能力和㊣行为能力。如：父母为㊣逃避即将颁布的遗产税，以未成年子女的名义订立商品房买卖合同和借款合同。

　　出卖人为自身利益最大化需要，往往将房屋卖给前一个买受人后，因其他买受人支付的购房款高于前者而又将房屋出卖给另外一个买受人，最终获取巨额㊣利益。

　　这种情况，司法解释规定出卖人是要承担一倍的赔偿责任，而且合同是可以撤销的、解除的。笔者认为该条实际上是合同法52条第2款精神的司法体现。

　　出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受✅损失的还是购房者；二是，由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发✅商不能按阴合同支付施工单位工程款，施工单位可以运用法律规定的工程✅价款优先受偿权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损㊣失的还是购房者。

　　为此，最高法院司法解释㊣规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认✅合同无效，并且要求✅开发商承担一倍的赔偿。

　　出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，生米煮成熟饭地要求被拆迁人接✅受货币补偿，或者异地安置。

　　最高法院司法解释规定，对于这㊣种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开㊣发商给予一倍的经济赔偿。但对于被拆迁㊣人的利益，包括《拆迁管理条例》在内的法律都没有规定。往往在买受人不提出撤销、解除合同的情况下，人民✅法院判决开发商在异地或同类地区给被拆迁人安置。结果使开发商㊣的违约行为合法化。

　　通过以上案例的讲㊣解，我们可以知道：通过法律途径解决房产纠纷，还是需要比较专业的房产纠纷知识的，同时还需要足够的纠纷解决经验，如果当事人不能妥善解决这些事情，在必要时，可以聘请律师协助，以防损失。

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